Оценка стоимости земельного участка, земли, природных ресурсов

Оценка земли и природных ресурсов является частным случаем оценки недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Оценка стоимости земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него).

Цели оценки земельного участка, природных ресурсов

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:

  • совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды
  • получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
  • разрешение имущественных споров
  • подготовка пакета документов для судебных приставов
  • проведение приватизации имущества
  • оценка инвестиционных проектов
  • проведение страхования
  • привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
  • проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
  • оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
  • определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
  • определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

Факторы, влияющие на стоимость земли

Оценка земли — это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо — права аренды.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от:

  • правомочий арендатора
  • срока действия права
  • обременений права аренды
  • прав иных лиц на оцениваемый объект
  • целевого назначения земельного участка

Также на рыночную стоимость права аренды оказывает влияние ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

При оценке земли учитывают:

  • местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций
  • возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство
  • данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
  • данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
  • конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей)
  • ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка земельного участка, как и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования, которое является:

  • наиболее вероятным
  • физически возможным
  • разумно оправданным
  • соответствующим требованиям действующего законодательства
  • финансово осуществимым

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

  • его целевое назначение и разрешенное использование
  • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка
  • ожидаемые изменения на рынке земельных участков
  • существующее использование земельного участка

Оценка земли поселений

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании:

  • анализа рыночных данных о сделках купли-продажи
  • ставки арендной платы
  • цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки)
  • сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре
  • сведений об объектах социально-бытового обслуживания
  • сведений о состоянии окружающей среды
  • исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта
  • ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка сельскохозяйственных земель

Оценка сельскохозяйственных земель определяется исходя из:

  • цен сделок купли-продажи или цены предложения на земельные участки
  • интенсивности транспортного сообщения
  • наличия коммуникаций на участке
  • удаленности от основных центров инфраструктуры
  • экологической обстановки в районе
  • фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур
  • сенокосов
  • продуктивности пастбищ, многолетних насаждений
  • структуры посевных площадей
  • цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе
  • необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка дачных участков

Оценка дачных участков проводится на основании анализа:

  • цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам
  • интенсивности транспортного сообщения
  • наличия электрификации и газо- водоснабжения
  • удаленности от основных центров инфраструктуры
  • экологической обстановки в районе

Перечень документов и сведений, необходимых для оценки стоимости земельного участка:

  1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.). Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год
  2. Кадастровый паспорт на участок
  3. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (при наличии)
  4. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

Приведенный перечень необходимых документов и сведений носит справочный характер и может быть скорректирован после детального изучения задания на экспертную оценку стоимости земельного участка.

Вы можете оставить on-line заявку на оценку земельного участка или связаться с нами другим удобным для Вас способом.