Оценка складских помещений

Cклады часто фигурируют в качестве объектов оценки, причем как самостоятельно, так и в составе имущественных комплексов, как часть бизнеса.

Цели оценки склада как обычно схожи с целями оценки объектов коммерческой недвижимости: сделки купли-продажи, страхование, принятие инвестиционных решений, определение налогооблагаемой базы, кредитование под залог недвижимости, решение имущественных споров, внесение в уставной капитал, постановка на баланс предприятия и др. Определение стоимости объекта происходит в прямой зависимости от целей оценки. Используются сравнительный, расходный и доходный подходы. Для функционирующих складских помещений, доходный подход используется наиболее часто.

Складские помещения — особый вид коммерческой недвижимости, обладающий некоторыми характеристиками, сильно влияющими на результаты процедуры оценки. К таким особенностям относятся класс складской недвижимости, целевое назначение склада, ориентация на хранение определённого вида товара, я также физические и юридические особенности объекта подлежащего оценке.

Большое значение в оценке склада имеют месторасположение объекта, степень износа и состояние помещения и рабочего оборудования, привлекательность для потенциальных клиентов. Стоит отметить и такие факторы, повышающие рыночную стоимость склада, как коэффициент застройки (отношение площади здания к площади земельного участка, на котором оно построено), свободные площади для маневрирования погрузочной и большегрузной техники, наличие стоянок и парковок. Кстати, избыток площади, свободной от функционирующих построек является недостатком.

При оценке слада важно учитывать рациональность расположения отдельных построек на территории клада. Такие параметры склада как габариты по высоте (высота потолка в складе) позволяют определить коэффициент максимальной загрузки помещения, на один квадратный метр полезной площади, а также максимально возможные габариты единицы груза, доступного для размещения на данном складе.

По функциональному назначению склады делятся на производственные, оптово-заготовительные, коммерческие и снабженческие. По видам хранимой продукции на продовольственные, непродовольственные, фармацевтические и склады специального назначения. Также склады принято разделять по способу хранения: закрытые, открытые, бункеры, резервуары, централизованные и распределенные.

Требования к характеристикам склада зависят от его функционального назначения, поэтому приоценке склада, эксперт по оценке должен обладать профессиональными знаниями именно в этой сфере коммерческой деятельности. Складской комплекс должен обеспечивать надежное хранение групп товаров, наличие удобных подъездных путей для грузового транспорта, возможность погрузочно-разгрузочных работ (также используя собственную погрузочную технику), учет движения грузов, возможность оперативной сортировки и отгрузки хранимой продукции и товаров. Класс оцениваемого склада не является ключевой характеристикой при оценке склада: на сегодняшний день классификация складских помещений не унифицирована и пока еще не существует единого реестра складов. К тому же работы по их всеобщей классификации не проводятся.

Классификация склада часто присваивается на основании субъективных суждений, в зависимости от различных ситуаций на рынке. По этой причине эксперт по оценке должен лично провести осмотр оцениваемого объекта, провести сверку документации объекта, внеся в отчет все факторы, касающиеся функционирования и конструктивных особенностей складского помещения.

Для проведения процедуры оценки склада потребуются следующие документы:

Документы, свидетельствующие о праве на недвижимость: свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи и т.п.

  • договор аренды (в случае оценки частичных прав или арендованного имущества);
  • сведения об имеющихся обременениях и залоговых обязательствах;
  • технический паспорт на улучшение;
  • поэтажный план, экспликация помещений к поэтажному плану;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки, если собственником является юридическое лицо;
  • Информация о наличии судебных споров в отношении объекта оценки.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами непосредственно с Заказчиком.